# 房贷计算有妙招，等额本息有玄机

在房屋贷款的还款方式中，等额本息无疑是当前最 commonly used 的方式。它每月还款数额不变，简单方便，让不少贷款者青睐。但等额本息也并非完美无缺，其中暗藏的“玄机”你了解吗？

## 等额本息：月供固定，利息负担大

等额本息，是指贷款人在还款期内，每月以相等的额度，向银行还款。这种还款方式，有固定的月供，对于贷款人来说，能明确知道每月的还款额，方便安排资金流。

但等额本息也存在明显的“玄机”，那就是利息负担大。在贷款初期，贷款人每月还款中，用于偿还本金的比例很低，大部分都是偿还利息。随着还款的进行，偿还本金的比例才会逐渐提高。

以一项 200 万，年利率 4.9%，还款期 20 年的房贷为例。在第一个月，贷款人需还款约 11666 元。在这笔款项中，只有约 2500 元用于偿还本金，其余的 9166 元，都成了银行的利息收入。在第一个月，贷款人就付出了近万元的利息。

在还款的前三年，贷款人每月还款中，用于偿还本金的比例不足 30%。在整个 20 年的还款期内，贷款人累计需支付的利息高达 331,198 元，这笔利息几乎与本金相等。

## 等额本金：逐月递减，总体利息少

与等额本息相比，等额本金还款法，是另一种 commonly used 的还款方式。等额本金，是指贷款人在每个月，以相等的本金额度，加之剩余本金产生的利息，来向银行还款。

在这种还款方式下，贷款人每月的还款额会逐渐减少。在贷款初期，由于剩余本金较多，每月还款数额较大。随着还款的进行，剩余本金逐渐减少，每月还款数额也会随之降低。

仍以那笔 200 万，年利率 4.9%，还款期 20 年的房贷为例。在等额本金还款法下，第一个月，贷款人需还款约 14622 元。在这笔款项中，有 10000 元用于偿还本金，其余的 4622 元为利息。

在还款的前三年，贷款人每月还款中，用于偿还本金的比例超过 60%。在整个 20 年的还款期内，贷款人累计需支付的利息为 235,577 元，比等额本息少了近 10 万元。

## 提前还款：谨慎评估，避免盲目

在等额本息还款法下，贷款人若能提前还款，可以有效减少利息负担。在贷款初期，提前还款的效果尤为明显。

在第一个月，若贷款人能额外还款 1 万元，则可以减少约 4.5 万元的利息。若在贷款后半期，如第 180 个月，贷款人额外还款 1 万元，则只能减少约 5000 元的利息。

但提前还款也并非适合所有人。在提前还款前，贷款人需谨慎评估自身财务状况。若贷款人有其他投资计划，或有紧急资金需求，则不宜提前还款。

此外，贷款人还需了解银行的提前还款规定。部分银行会收取一定的违约金或手续费，贷款人需计算清楚，避免盲目提前还款，导致不必要的损失。

## 结语

在房屋贷款的还款方式中，等额本息和等额本金，各有优势和“玄机”。贷款人需根据自身情况，选择适合自己的还款方式。在还款过程中，贷款人也可结合自身财务状况，灵活采用提前还款等方式，以减轻还款压力，提高资金利用效率。

在房屋贷款这件事上，贷款人需谨慎行事，多方了解，避免盲目。在还款方式之外，贷款人也需关注贷款利率、还款年限等因素，以做出最适合自己的选择。